外国人在柬埔寨，如何持有土地？
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作者:盈科外服·柬埔寨
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发布时间: 2020-05-12
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根据柬埔寨王国宪法第44条规定，外国人不允许在柬埔寨持有土地。然而，随着越来越多外商投资的引入，尤其是在房地产及建筑领域，若能持有土地，投资风险便会大大降低。
根据柬埔寨王国宪法第44条规定，外国人不允许在柬埔寨持有土地。然而，随着越来越多外商投资的引入，尤其是在房地产及建筑领域，若能持有土地，投资风险便会大大降低。因此，外国投资者怎样才能在柬埔寨合法持有一块土地呢？主要可以通过五种方式建立对土地的控制权：
1. 选择柬埔寨籍人士代持土地
2. 选择信托公司（银行）做土地信托
3. 成立柬埔寨籍公司持有土地
4. 通过租赁的方式持有土地
5. 通过获得柬埔寨国籍来购买土地
一、选择柬埔寨籍人士代持土地
外国投资者在与土地所有者（“地主”）签订土地买卖合同后，可以选择一个柬埔寨籍人士作为“代名人”，让地主将土地所有权转让到代名人名下，让其代替自己持有土地。
在“代名人”模式下，很多外国投资者通常会选择一名自己信任的朋友或同事， 但单单这样其实并不能有效减少他人代持土地的风险，由投资者与代名人直接签订以下列明的书面协议，可以将该风险降到最低。
代名人模式下的书面协议一般包含四类文件：
1. 抵押协议。投资者与代名人签订抵押协议并于当地土地管理部门登记。这样，代名人便不可以未经抵押权人（即投资者）同意出售、转让或处分该土地。
2. 贷款协议。该借款协议规定，代名人向投资者进行贷款，并同时签订上述抵押协议为该贷款做抵押。实际上该贷款协议并不会实际履行，只有在代名人私自处分土地损害了投资者利益时，才会履行。
3. 租赁协议。投资者与代名人签订土地租赁协议，获得在该土地建造建筑物的使用权。一般这种租赁协议可以长达50年以上。
4. 内部协议。投资者与代名人需在该协议中列明整个过程中双方的权利义务。
选择柬埔寨籍人士代持土地优点在于花费较小。缺点在于不可控因素太多，通常不建议投资者选择代名人的方式持有土地。
二、 选择信托公司（银行）做土地信托
土地信托是柬埔寨近两年新兴的一种持有土地的方式。委托人（即投资者）与地主签署土地买卖合同后，可以与信托公司（受托人）签订土地信托合同，信托公司可以代表个人或公司持有土地，也就是代持产权。
这块土地名义上属于信托公司的财产，不能用于抵债、分割、冻结，委托人却可以委托信托投资公司按照约定的条件和目的进行管理、运用和处置。通常信托公司会比个人代持更为稳妥，但投资者每年需要支付信托公司管理费用（通常以土地所有权证书的数量计费）。
三、 成立柬埔寨籍公司持有土地
外国投资者通常可以通过注册柬埔寨籍公司的方法在柬埔寨持有土地。这也是最保险的一种外国人持有土地的方式。这种模式下，外国投资者面临的风险最小。这种方式通常被规模较大、拥有长期稳定业务的投资者选择，因为成立一家公司需要投入不少资金，维护成本和租金收入税普遍较高。
如果外国投资者想要成立一家能持有土地的柬埔寨公司，据《柬埔寨王国投资法》的规定，土地所有权可以归于公司法人，但该公司法人中超过51%的股权应当为具有柬埔寨国籍的个人或法人直接拥有。这就意味着，公司的大股东仍然不是外国投资者。
然而，在设立公司的过程中，可以通过在公司章程加入特殊条款的方式，使土地的控制权仍然掌握在外国投资者手中。例如可以规定该公司股份由两类具有不同权利的股份组成，一类由外国投资者持有，一类由柬埔寨籍股东持有，而柬籍股东享有较少的股份转让和提名董事的权利，公司的重大决议需要三分之二以上股东表决权同意。
成立柬籍公司持有土地尽管风险较小，但也不可大意。若有柬埔寨籍的合作伙伴作为股东自然更好，若无，则建议投资者寻找信任的柬埔寨籍人士帮助持股，且不要只选择一或两个柬籍人士来对51%的股份进行持股，而是在合适的范围内将股份尽量稀释化，避免柬籍持股股东间串通作出对实际投资者不利的行为。或者除持地公司外，投资者可以成立另外一家柬籍公司，作为持地公司的法人股东，由中国投资者担任该公司的法人代表；这样，中国投资者可以直接代表股东公司参与决策，更大程度上做到了风险隔离，保护了自身利益。
四、 通过租赁控制土地
长期租赁是外国投资者控制柬埔寨土地的另一种常见方式，尽管这并不是真正意义上的“持有”。但是，通过拟定租赁合同，长期租赁合同可以赋予出租人（即外国投资者）开发土地的一切必要权利。整个流程相对简单，但是也比以上两种方式承担更多的风险。
从地主处租赁土地在土地法中的规定期限是不确定的。租赁通常持续50年、70年或99年。超过15年的租赁合同在土地局进行登记，获得长期租赁凭证，能够更好地规避风险。土地租赁通常可以使用40年，并且可以在到期后续签。但在续签土地租赁合同时，可能会产生一些不确定因素影响投资者的土地项目。
五、 通过获得柬埔寨国籍来购买土地
获得柬埔寨公民身份是获得土地购买权的一种方式，柬埔寨政府对此表示鼓励。如果在柬埔寨进行大量投资，可以考虑公民身份申请。但中国不承认公民具有双重国籍，中国人加入外籍即意味着自动放弃中国国籍，因此这种取得土地的方法还需要投资者谨慎考虑。
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